|
 |
С 1 января вступили в силу новые строительные нормы, по которым 1 м2 строящегося жилья в Киеве не может стоить дороже 3 тыс. 075 грн. В то же время на первичном рынке стоимость жилого «квадрата» выше в два-три раза и в центре уже превышает отметку в 10 тыс. грн./м2. Мы решили провести расследование и выяснить, почему так происходит.
А заодно разобраться, почему так высоки процентные ставки по кредитам на строительство жилья. Поводом стало письмо нашего читателя Михаила Бутрименко, обнаружившего в одном из изданий по недвижимости любопытные цифры. Оказывается, в Минске горожане платят за купленную в кредит квартиру 5% годовых, да и то идут на это не совсем охотно.
Наш читатель озадачился: «Уже больше трех недель каждое утро по радио (Первая программа) передают , что «Киевгорстрой» уменьшил процентные ставки на жилищное строительство в городе. Если берете кредит на 5—7 лет, то с 18 до 15%, а если больше 7—10 лет — с 19 до 16%, это предложение действует до 25 февраля 2006 г. (так называемые «Рождественские скидки»). Почему в Украине вообще и в Киеве в частности настолько большие кредитные ставки на жилье?»
Откуда берется цена
Стоимость квартиры складывается из множества факторов, начиная от цен на гвозди, заканчивая миллионами гривен за участок под застройку. Собственно, с земли все и начинается.
Этот товар в столице дорожает с каждым годом, и не последнюю роль в этом сыграл окончательно сформировавшийся киевский черный рынок земли. На его зарождение градостроители обратили внимание еще несколько лет назад. Тогда представители Генплана заявляли, что в теневом обороте находится столько земли, сколько хватило бы для сооружения 8млн. м жилья.
Схема проста — коммерческая структура оформляет землеотвод под строительство, «столбит» участок на несколько лет, а потом перепродает его реальному застройщику, который в состоянии построить дом.
Сегодня в Киеве действует 204 организации, позиционирующие себя в качестве застройщиков, и далеко не каждая из них имеет возможность для строительства, но все они имеют право получить землю для этой цели. Итог — постоянный рост цен на участки, что влияет и на стоимость квартир.
Далее — стадия оформления документации, за которую инвестор выкладывает порядка 1 млн. грн. Потом учитываются отчисления 25% от стоимости объекта на развитие социальной инфраструктуры города, 5% квартир (или их стоимость) для нужд социально незащищенных слоев населения и 2% служебных квартир.
Кроме того, как ни парадоксально, высокие цены жилого «квадрата» обусловливаются еще и запросами потребителей. Чем выше дом, тем дороже фундамент. Подземный паркинг, металлопластиковые окна, системы безопасности и прочая начинка существенно повышает себестоимость строительства.
Материалы и рост цен на них окончательно формируют стоимость квартиры. Так, за семь лет тонна арматуры подорожала с 735грн. до 2775 грн., металлопрокат с 820 грн./т до 3200 грн. т, цемент с 62 грн./т до 297 грн./т. Не осталось ни одной позиции, которая бы не поднялась в цене.
Вот и получается, что в первой обычной девятиэтажке советской планировки, построенной «Киевгорстроем» 10 лет назад на Осокорках, 1 м стоил 180 долларов, а теперь там же метр жилья стоит порядка 1 тыс. долларов. Но этот метр качественно уже совершенно другой.
Посчитаем
Впрочем, покупателя не интересует вся эта «кухня», ему нужна квартира. Возьмем, к примеру, двухкомнатную 50 м. Если брать по минимуму, за нее придется выложить 250 тыс. грн.
Простой расчет показывает, что если исходить из заявленной горадминистрацией средней зарплаты по Киеву на уровне 1700 грн., то человек сможет выплатить такую сумму не ранее чем через 12лет, если только не будет тратиться на еду, одежду и обустройство жилья. Реально же ему придется работать на квартиру лет 30 и до пенсии выплачивать за нее деньги.
В этой ситуации и помогает система кредитования. Да, с завышенными процентными ставками, но для многих сегодня это единственный выход обзавестись своим жильем. И тут уж не до рассуждений, большой процент или нет.
О белорусских 5% годовых можно только мечтать, но, учитывая экономические факторы, отечественные банки перестраховываются и просят не менее 15%. В расчет берется все: инфляция, политическая нестабильность, платежеспособность населения.
Конечно, можно надеяться на получение льготного социального жилья. Объемы его строительства растут, и в этом году город планирует сдать 100 тыс.м для очередников. Вот только в пересчете на 140-тысячную очередь это аж по 71 сантиметру на человека. Так что даже новую однокомнатную квартиру площадью 30м такими темпами придется ждать 42 года, и многие до этого просто не доживут.
